В каких случаях нужно платить при продаже недвижимости

КРАТКАЯ ПАМЯТКА по налогообложению сделок с недвижимостью

1. Налоговый Нерезидент – тот, кто находится в России менее 183 календарных дней в течение 12 мес. подряд, за исключением лечения, обучения, службы военных, командировок гос. служащих в пределах 6 мес. (ст. 207 НК РФ). Гражданство и прописка значения не имеют. Определяется период нахождения в РФ в течение КАЛЕНДАРНОГО года, в котором был получен доход.

2. При дарении недвижимости налог платит Одаряемый (исходя из кадастровой стоимости), за исключением получения в дар от члена семьи или близкого родственника - в этом случае налога НЕТ (п.18.1 ст. 217 НК РФ). При получении в дар от близкого родственника или по наследству (неважно от кого), можно использовать расходную часть дарителя (наследодателя), подтвержденную документами.

3. Датой получения дохода считается не дата подписания договора и не дата регистрации перехода права, а дата фактического получения денежных средств (п/п 1 п.1 ст. 223 НК РФ). При стандартной фразе «расчеты произведены до подписания договора» датой получения дохода считается дата подписания договора. Это может иметь значение при совершении сделок в конце года. Если продажа была до Нового года, а покупка после Нового года, то это будут РАЗНЫЕ НАЛОГОВЫЕ ПЕРИОДЫ, что влияет на применение вычетов. Налоговым периодом является календарный год (ст. 216 НК РФ).

4. При продаже недвижимости, приобретенной ПОСЛЕ 01.01.2016г., цена продажи определяется как кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. То есть если цена продажи в договоре больше этой цифры – то доходом является цена договора. Если цена меньше – то налоговая исчислит налог исходя из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Если кадастровая стоимость на начало года, в котором был переход права собственности (либо на момент постановки на кадастровый учет - для новых объектов), не определена – то данное правило НЕ применяется (ст. 217.1 НК РФ).

5. При продаже ЛЮБОЙ недвижимости, находившейся в собственности более предельного срока – объекта налогообложения НЕТ, налога НЕТ, декларацию подавать НЕ НУЖНО (п.17.1 ст. 217 НК РФ). Но если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности – то льгота по сроку владения (3 года или 5 лет) не действует и налог нужно платить на общих основаниях (13% или 30% от продажи). Исключение из правила – использование в предпринимательской деятельности жилья и садовых домов (в этом случае льгота по сроку владения все равно применяется).

6. Для объектов, приобретенных ДО 01.01.2016 года – предельный срок владения составляет ТРИ года.

7. ПОСЛЕ 01.01.2016 года предельный срок владения (для целей освобождения от налогообложения) составляет ТРИ года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4) продаваемое жилое помещение является единственным. В остальных случаях срок владения составляет ПЯТЬ лет. Данное правило касается только недвижимости, приобретенной ПОСЛЕ 01.01.2016г. Срок при наследовании начинает исчисляться с даты смерти. Срок при ДДУ и ЖСК исчисляется с даты полной оплаты по договору (по продажам начиная с 01.01.2019г.). Срок в остальных случаях исчисляется с даты регистрации собственности.